欧亚集团股票()

原文发布于微信公众号：特立独行的猪先僧

在A股，有这么一家非常奇特的公司，手持300多万平的物业，市值却仅有27亿。董事长连续十年增持，买成了第四大股东，至今还在为解套而努力。这个隐形的巨富是如此低调，以至于股价今年还跌跌不休。这家公司是谁呢？它就是欧亚集团。

我先说一下本文里的评估结果：

欧亚集团如果将持有的300多万平米物业及其他资产以公允价值计价，那么净资产将超过217亿。

当前的市值仅仅是打了个一折。千万别以为董事长傻！

欧亚集团的简介

欧亚集团与鄂武商A、南宁百货一样，都是商贸企业，也都是以实体零售经营为主，并且都主要都是自持物业。重要的是，这是一家老资格的商贸公司。

老资格商贸公司的特点是，其店面都是自持的，位置都很好，而且普遍以成本入账，几十年折旧下来账面上基本不剩什么了。

但欧亚集团除了资格老，还有就是发展也很快，大量扩建自持物业，这也使得公司长期有较高的负债水平。从公司的资产负债表可以看出公司的短期借款高企，远高于公司持有的现金，甚至高于流动资产。

但你别不服，公司似乎一点都不介意，而且最近几年一直如此。公司何以如此淡定自若呢？

欧亚集团覆盖了百货、商业综合体和商超三种业态模式，经营模式分为自营、联营和租赁三种模式。

自营模式：公司采用自营模式销售的商品主要是大型电器、化妆品及超市中烟酒类、生鲜果蔬类、卫生用品类、洗涤洗化类、饮品类、休闲食品类、冷冻食品类等种类。

联营模式：公司采用联营模式经营的商品主要是服饰、珠宝首饰、家居用品、小家电、钟表眼镜等种类。

租赁模式：公司采用租赁模式经营的商品主要是家具、建材、餐饮等种类。

之所以要介绍这三种模式，是因为和我们后面的分析有关。

来看看公司都有哪些宝贝

先来看看公司已经开业的店有哪些。

看到上面的表，不知道大家有什么感觉没有？

首先，是巨额的自有物业面积。

其次，是这些物业似乎没一个在发达地区的，似乎都是老少边穷。

这给我们后面的估值造成了不少的困难。

先不管了，我们先来统计一下三类模式的物业各有多少。

可以看到，百货店有214.15万平，综合卖场有88.19万平，超市店有39.02万平。

三者共计341.36万平米。

再来看看仓库：

公司长春中心区库区占地面积25.7万平方米。其中：飞跃路库区占地面积3万平方米,光谷库区（原科海库区）占地面积2万平方米,公主岭冷链综合物流库区占地面积近5万平方米，国欧仓储物流占地面积15.7万平方米。长春中心区库房面积15.38万平方米。其中：飞跃路库房面积2.7万平方米，光谷库房面积1.4万平方米，公主岭库区面积4.8万平方米，国欧仓储库房面积6.48万平方米。

好，我们再记上：仓库库区25.7万平米，其中库房15.38万平米。我们后面会用到这个数字。

给这些店面和仓库估估值

之前我已经写了好几篇价值重估的文章，每次用的估值方法都不同。其实估值多少，每个人的标准都不同，这是正常的。所以你看到再贵的东西也有人买，因为东西总是卖给估值最高的人的。我这里的估值，也仅代表了个人的观点。

今天我以回报率来确定公允价值，什么意思呢？如果我有一个店面，每年的租金收入是8万元，那么我觉得这个店铺的合理估值就是100万元。买入100万元的店铺，大约每年回报8%左右。我下面的估算都是基于此。如果各位觉得这个数字不合适，换个其他数字计算即可，方法都是一样的。

另外，我们需要知道：

百货商场中，公司的自营业务和租赁业务往往是在一起的。公司的核心门店是自营的，而核心门店外面的餐饮、服装等等都是出租的。对于核心门店，我们可以得到坪效数据，而对于出租的物业，我们可以得到租金数据。在一个正常的市场，坪效决定了租金水平。这两个是可以互相参考的。

以上是我评估的基本出发点。

我们先来看一下魔都2016年的一个新闻数据：

（城市综合体）从经营水平指标来看，各项指标基本平稳，平均客流量和平均出租率指标优于去年。2016年，全市城市商业综合体平均年客流量达991万人次/个，同比增长5.0%；平均出租率为92.8%，同比增长8.1%；平均日租金8.8元/平方米，同比增长0.3%；平均坪效49.1元/平方米/天，同比降低1.5%。

从这个信息可以看到，上海城市综合体的平均坪效为18000元/平，相对应的租金水平为3212元/平。但上面没有提到底是可出租面积还是建筑面积。我们参考一下吾悦广场上海店的租金价格。

我们可以看到，对于建筑面积为5.9万平的吾悦广场，其租金为1.2亿元，租金水平大约在2000元左右。所以我觉得，上述的数据是按可出租面积来计算的。如果我们以可出租面积占建筑面积的60%来计算，那么对应的坪效就为10800元/平，相应的租金水平为1927元/平。这个租金水平，与大家认识的可能就差不多了。

有了这个基准，我们再来看一下欧亚集团的。根据2018年公司年报：

（1）购物中心（百货店）业态全部门店每平方米建筑面积出租年租金平均约为815元；

（2）大型综合卖场业态每平方米建筑面积出租年租金平均约为930元；

（3）超市连锁业态每平方米建筑面积出租年租金平均约为1,250元；

我们总以为欧亚集团把店开在老少边穷会不挣钱，实际我们多虑了。看租金水平，虽然比不得魔都，但也只是低了一半左右。但房价肯定到不了魔都的一半。我们以此来计算对应的出租物业的坪效，则大致相当于50400元/平。

我们来看一下公司自营物业的坪效数据：

我们可以看到，公司的坪效平均大致上在6000元左右的水平。

也因此，公司的自营店的坪效不低于出租物业，我们按照出租物业的租金水平来评估自营店的公允值，是保守的。

下面我们就以出租物业的租金收入为基础来确定一下公司自有物业的公允价值。

我们以年租金回报8%作为物业的合理价格水平：

首先是百货店。

百货店每平米的年租金为815元，按8%的租金回报率，每平米的公允价格为10200元。公司的百货店的自有物业面积为214.15万平米，这样百货店物业的公允价值为218亿元。

其次是综合卖场。

综合卖场每平米建筑面积的年租金为930元，按8%的租金回报，每平米的公允价格为11625元。而综合卖场的面积为88.19万平米，则公允价值为102.5亿元。

第三是超市连锁。

超市连锁的每平米出租年租金为1250元，按8%的回报，则每平米的公允价格为15625元。公司的超市连锁店自由物业面积共计39.02万平米，则公允价值为61亿元。

以上三项共计381.5亿元。

第四是仓库。

位于长春中心区的25.7万平米的仓库库区，库房面积15.38万平米，给估值多少算合理呢？我在网上搜到的仓库租金为每平米每天1元，一年为365元。

如果我们仍以8%的租金回报来确认公允价值，则仓库库房的每平米公允价值为4560元。那么15.38万平米的仓库的总价值为7亿元。

另外，公司还有尚未完成产权登记的一些物业项目，这些项目我们在后续的固定资产计算时需要扣除，留在下面去说。

欧亚集团的净资产到底价值几何

其实上面我仅仅计算了自持物业和仓库的公允价值，对应于公司部分的固定资产和投资性房地产。公司还有土地使用权、未办理产权证的物业。这些都是以成本入账的。其实这些资产都是具备升值空间的。因为我们也没有更多的数据来评估，暂且按照账面原值来作为价值依据，不再考虑其升值了。

在计算上述资产升值多少时，需要确定公司在报表中记录的账面价值是多少。

公司2018年的固定资产中的房产现值为108.9亿元，投资性房地产现值为0.9亿元，土地使用权现值为22.5亿元。以上三项加总为132.3亿元。

而我们上述考虑的物业和仓库，未包括未办理产权的物业，因此需要在现值中将此两项扣除，或者以当前账面值加总到上述的计算总值中。

以下为未办理产权证的物业：

这些物业项目在披露中并未披露其面积，也因此仅从账面价格上也无从判断增值多少。保守起见，我们暂且认为不增值。我用计算器算了一下，精确到小数点后1位，一共是52.4亿元。

另外，对于公司的在建工程，也认为不增值。

再看一下无形资产中的土地使用权。

公司的土地使用权的原值为25.4亿元，累计摊销了2.8亿元。期末价值为22.5亿元。我们这里也不计算其升值了，就以原值来计算。

我们将上述的自持物业价值381.5亿，加库房价值7亿，加未办理产权证的物业价值52.4亿，加土地使用权原值25.4亿，加总得到466.3亿元。

我们再来看看公司年报中记录的这些资产的现值是多少。

公司2018年的固定资产中的房产现值为108.9亿元，投资性房地产现值为0.9亿元，土地使用权现值为22.5亿元。以上三项加总为132.3亿元。我们将两者相减，得到上述三项的增值价值为334亿元。

公司的股东权益为55.5亿元，其中归属于母公司的权益为31亿元。我们在上述分析中并没有细分上述各部分的权益归属，我们简单以报表中的比例，即归母权益占股东权益的比例来计算，得到上述三项归属于上市公司的增值额为186.6亿元。

则欧亚集团归母净资产的公允价值为217.6亿元。公司当前市值为27亿元，相当于公允价值的12.4%。

一折甩卖的欧亚集团，你会要吗？

无论你要不要，董事长是要的。

董事长1992年8月8日上任，一干就是27年。我们不去评论他上任之后干的如何，事实上就凭上市公司屯了几百亿的物业，我也认为这是一个牛逼的领导。

这么一个牛逼的领导，在2009年之后一直在做一件事，那就是增持自家的股票。

买！买！买！

下面的图是我借了雪球上一个兄弟的图，大家先感受一下这道风景线：

这位兄弟是统计到了2019年8月底。合计增持金额高达9621万元。增持股数达到了463.41万股，不计分红的话，增持成本达到了20.76元。当前股价是多少？17.09元。

没错，这个十年如一日不断增持的董事长，目前还没解套！！！

你以为他就此会收手吗？且看下面。

曹董在上个月又增持了三笔，使得持股总数达到了476.92万股。

安邦也来了！

在2018年的年报中，曹董凭借十年如一日的增持，已经买到了第四大股东的位置。而急不可待的安邦人寿，已经买到了14.99%，离再次举牌就差一步了。

结语：

一边是巨额的物业价值，一边是低迷的股价，一边是十年如一日增持自己公司股票的董事长。这家公司真的有意思。